Vrednost nekretnine potiče prvenstveno u zemljištu na kom se nalazi.

Iako objekti koje čovek gradi vremenom propadaju, amortizuju se, zemljište na kom se nalaze ne moze da nestane. Jedini izuzetak bile bi elementarne nepogode poput zemljotresa ili poplava koje mogu da unište zemljište, ali radi se o vrlo retkoj situaciji koju cemo sada zanemariti.

Bitno je odmah uočiti ovu distinkciju: objekat i zemljiste. Dok objekat vremenom gubi strukturalnu (ne obavezno i ekonomsku vrednos), zemljište na kom se nalazi po pravilu dobija na  vrednosti. Razlog tome je što se područje na kom se odredeno zemljište nalazi po pravilu razvija. Grade se ulice, dovodi infrastruktura – struja, voda, kanalizacija, gas – grade se objekti različite namene, od stambenih preko poslovnih do objekata javne namene.

Sve ovo uveliko utiče na vrednost zemljišta. No, pored navedenih razloga, treba navesti i glavni. Zemljište je nemoguće stvoriti ili reprodukovati. Ne mozete kupiti zemljište i onda ga premestiti na neku drugu lokaciju. U tom smislu, zemljište je nekretnina u punom smislu reci.

Kako raste broj stanovnika na odredenom području, raste i potražnja za raspoloživim zemljištem. Suštinski razlog činjenice zašto zemljište vremenom dobija na vrednosti je nemogućnost da se premešta sa mesta na mesto.